摘要：近日，一份杭州市中心城区土地征收成片开发方案和片区位置示意图，在社群和朋友圈热传。这是官方公示方案，内容权威，真实可靠。哪些地方将诞生更多拆迁户，未来几年杭州会重点开发哪里，一目了然。同时里面方案中还有大量数据，非常详细具体。可惜的是，媒体...
近日，一份杭州市中心城区土地征收成片开发方案和片区位置示意图，在社群和朋友圈热传。
这是官方公示方案，内容权威，真实可靠。
哪些地方将诞生更多拆迁户，未来几年杭州会重点开发哪里，一目了然。同时里面方案中还有大量数据，非常详细具体。
可惜的是，媒体对它分析解读的甚少，很多人对数据也是一知半解。
在我看来，它确实非常重要，不仅干货满满，还有很多剧透：
它不仅是未来准拆迁户们的狂欢，而且提前披露了未来数年杭州成片开发的重点板块和内容方向；
更是剧透了杭州2021-2023三年间的部分土地供应、土地出让金规模及土地财政依赖度等等。
这个暗藏了杭州未来发展N个秘密的方案，很有研究和发掘的必要。
首先，根据官方方案，我做了份杭州各区2021-2023年拟征收集体土地面积表，并按总面积大小依次进行了排名。
根据表格，杭州市中心城区三年期间将共拟拆迁集体土地面积303.34万方，数以万计的拆迁户即将诞生！
具体看排名，临平、余杭、拱墅拟征收集体土地面积最大，依次位列TOP3。这期间，三个区将诞生杭州最多的拆迁户。
萧山、上城、滨江征迁面积最小，拆迁户远不及以上“拆迁大区”。
一大批人已经或即将被彩蛋砸中，手里掌握着进阶千万富翁的“入场券”和“财富密码”。
墙上大写的“拆”，成为无数人心中最渴望的文字。
不过，拆迁的狂欢永远只是少数人。
而未来哪里会迎来成片开发，引进什么产业，招哪些开发商和项目，以后会建什么学校、商场、医院、公园等配套，才是老百姓最喜闻乐见的。
根据杭州各区2021-2023年成片开发总面积及排名情况，余杭、临平、拱墅区再次稳坐前三。
再结合片区区位示意图，我们可以较为直观地发现，2021-2023年成片开发主要集中在这五大新城：
余杭的良渚新城和未来科技城，临平的东湖新城，拱墅的运河新城和武林新城。
良渚新城和未来科技城5大片区，主要分布在勾庄、仓前及云城南一带。
曾经让余杭一直被诟病的商服配套，已经在来的路上。
东湖新城7大片区，主要分布在东湖新城荷禹路两侧及望梅路东侧。
未来临平的开发重心是在东湖无疑。
拱墅区片共28片，未来数年主城区的土地和新房供应大户，主要仰仗拱墅区。拱墅的产业、商业、配套以及楼市都还有很多机会。
萧山区8大片区，虽然片区总面积和征迁体量不大，但主要集中钱江世纪城、市北、宁围等核心地带。
这些以商业、居住为主的核心区宝地值得期待。
西湖区的成片开发主要在留下，钱塘区主要在下沙的白杨和大江东的河庄、前进街道。
为什么偏偏是它们？
首先，良渚新城是生命健康产业、高端服务业的发展，正需大量的商服用地空间；这里与主城近，征迁成本也低，开发似乎更容易出政绩和成果，懂得人秒懂。
东湖新城肩负临平产业逆袭的使命，带着省市对智能制造产业的部分期许；无数双眼睛在看着。
擅长讲故事的拱墅，商业“扛把子”下城，曾在产业和GDP方面一直“偏科”；而这次运河新城、杭钢新城和武林新城成片的工业、商住、商服用地规划，是将来新拱墅能否扬长避短、成功逆袭的关键。
未来科技城核心区最缺优质商业、城市配套服务，这次土地征迁和商服用地成片开发，可谓是及时雨。
总的来说，五大新城大体量的土地征收和成片开发，是为所在区腾笼换鸟、补齐短板提供极为有力的条件！
有了足够的面粉，才能将蛋糕做得更大更好看。
另外，我们可别忘了一个重要的点，土地的征收和出让，还能收获大把的土地出让金。
而土地出让金又是当下大多数城市用来发展经济、升级产业、完善配套的“最强发动机”。
G20后，杭州连续多年土地出让金收入名列前茅；而土地财政也确实为杭州这几年的大基建“狂飙突进”立下了汗马功劳。
别老喷土地财政了，便捷的交通，十几条地铁，学校、公园、医院等等，我们舒适便利的生活，都有它出的一份力。
而对于各区来讲，大体上是土地出让金收入越多，日子总归要好过一些。
先看看在土地财政盛行的当下，各区2020年都过得怎么样。
为此，我们专门制作了各区2020年土地财政依赖度（土地出让金与一般公共预算收入的比值）排名图；
把各区的底裤都扒一扒，看看它们到底是过得是宽松还是紧巴。
根据表格中的官方数据，我们很清楚地看到，2020年土地财政依赖度低于100%的区分别是：滨江、上城和余杭。
特别是滨江、余杭，产业蒸蒸日上，税收多多，小日子可以过得不错。
对杭州全国第一的财政自给率贡献也非常大。
用最少的土地创造了最集约的财税和价值，面对土地财政，它们更加从容。
而像老的下城区以及临安、拱墅、萧山、钱塘五区，而这几个区产业发展相对偏弱，去年土地财政依赖度均超过200%；
花了更多的卖地钱，却没有产出对等的财富和价值，面对土地财政，就没那么轻松自如了。
再看2021-2023年。
新余杭、新临平、新拱墅三年期间成片开发总面积最多，将会有更充裕的土地出让金收入；钱袋子鼓起来，干事自然更带劲。
不过，新余杭、新拱墅、新临平就一定安全了吗？也别太“普信”。
用着丰厚的土地收入，如果不能加以高效利用，将可能会错过一个3-5年发展红利期。
而一个新城又能等得起多少个3-5年？
对比之下，这次五区土地征收总面积都相对较小，未来它们的增量土地出让金势必缩水，土地财政或“雪上加霜”。
各种新城正在“发育长身体”，正是缺钱的时候；各种学校、医院、邻里中心、公共文化设施、养老照料中心等配套设施等着开工和完工。
往严重了说，个别依赖度更高的区，甚至会影响到正在规划或已经在建的工程和项目。
不过，别看土地财政“神通广大”，但它的副作用也不能忽视。
杭州是全国最早践行土地财政的城市之一，在这方面一直玩得很溜。
累死累活招商引资，外战沪苏宁合，内防甬嘉温绍，倒不如卖几块地收取几百个小目标来得干脆、爽快。
然而长此以往，这会消磨我们的危机感和紧迫感。猛药一旦吃多了，就很难停下来。
好在随着主要城市土地流拍、土地出让金锐减，加上明年土地归税务部门征收和房地产税的脚步临近，土地财政正遭遇巨大的变革。
以前动不动出让金2000多亿，像开了挂一样的杭州，很难再回去了。
减少对土地财政的依赖，对杭州既是一次挑战，也是一次“脱虚向实”的机会。
我认为接下来杭州最大的机会在于余杭和萧山。
近日，杭州2021年第三季度GDP出炉，两区GDP加起来超全市GDP的四分之一；
而且二者均有更广袤的经济腹地；相对主城，未来两地又还有大量土地可以征收，可以盘活和利用。
余杭是“中国数字经济第一城”的策源地，萧山作为杭州二产的“老大哥”和杰出代表，有着扎实的工业基础和规模优势，无可替代。
一手抓互联网数字经济，一手抓智能制造产业，二者不可偏废。
余杭在阿里遭遇政治风波和舆论踩踏后，需重整旗鼓；比起阿里的“一家独大”，更需要“百花齐放”。
未来科技城要更多地着眼未来，关注人类未来生存和发展，占领全国数字经济、尖端科技和重要领域的制高点。
萧山要拿出曾经的魄力和闯劲，借力科技智能和数字经济撬动产业转型升级，并在新型产业特别是“2.5产业”上先发制人。
等到余杭和萧山的重装升级，那时杭州才能算得上真正的一线城市。
